Wohnungsbauplanung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Interview mit dem Immobilienexperten Matthias Krieger

Herr Krieger, weshalb beginnt die Sicherheit beim schlüsselfertigen Bauen mit der Wahl des Baupartners?

Die Qualität der Ausführung hängen einzig vom eingesetzten Personal ab. Nur wenn die Mitarbeiter geschult sind, eine entsprechende Ausbildung haben und die richtige Einstellung besitzen, kann eine ganzheitliche Qualität erreicht werden. Es gibt nur noch wenige Unternehmen, die die komplette Wertschöpfungskette über alle Gewerke hinweg besitzen und eigenes Personal einsetzen. Man ist auf Baupartner angewiesen. Die qualitativen Unterschiede sind in vielen Fällen enorm.

Unterhält man sich mit Menschen, die selbst Bauherren waren, so hat gefühlt jeder eine andere Horrorstory auf Lager. Sie reichen von feuchten Kellern über Risse im Estrich bis hin zu Dächern, durch die es fröhlich hindurchregnet. 

Was ist am wichtigsten bei der Auswahl von Partnerunternehmen?

Es sollte auf keinen Fall der Preis sein. Betrachtet werden sollten mehrere Auswahlkriterien wie Zuverlässigkeit, Referenzen oder Erfahrung. Entscheidend ist allerdings nicht nur die Auswahl der Baupartner, sondern auch eine partnerschaftliche Beziehung während der Vorbereitungs- und Bauphase. Eine gute Kommunikation ist entscheidend. Bei den vielen Beteiligten bedarf es eines klaren Prozesses, einer klaren Kommunikationskette und Definition von Prüfpunkten.

Was sollte zuerst gekauft werden: Das Haus oder das Grundstück?

Zuerst sollte das Grundstück gesichert und dann das Haus geplant werden. Das hat den Vorteil, dass man sich Zeit zum Planen nehmen kann – und sich nicht unter Druck setzen lässt. Die Planung sollte mit Bedacht erfolgen, viele überstürzen allerdings diese Phase, dabei ist sie enorm wichtig.

Worauf ist beim Grundstückskauf besonders zu achten?

Grundsätzlich stehen Interessierten erst einmal zwei mögliche Partner zu Ihrer Verfügung, wenn Sie die Suche nach einem passenden Grundstück nicht selbstständig übernehmen möchten. Auf der einen Seite ist dies der klassische Immobilienmakler, der im besten Fall viele Kontakte zu potenziellen Grundstückseigentümern pflegt und im Auftrag vermittelt. Auf der anderen Seite wären dann noch Banken bzw. Sparkassen, die wichtige Hilfestellung leisten können. Hierbei ist vor allem darauf zu achten, einen Partner auszuwählen, der regional verwurzelt ist und sich auskennt. Inhabergeführte Maklerunternehmen haben sich dabei bereits ab und zu als ergiebigere Quelle erwiesen, als europaweit tätige Maklergesellschaften mit Niederlassung. Einkalkuliert werden dabei muss, dass sowohl bei Maklern als auch Banken im Falle einer erfolgreichen Vermittlung eine Provisionszahlung von bis zu 6 % des Kaufpreises fällig wird.

Welche Möglichkeiten bieten sich außerdem?

Als kompetenter Ansprechpartner haben sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten sehr häufig auch Städte und Gemeinden erwiesen. Die entsprechenden Entscheidungsträger wissen schließlich bereits frühzeitig von neu erschlossenen Baugebieten und geplanten Projekten, wohingegen der Makler meist erst zum Zeitpunkt der konkreten Vermarktung in ein Projekt einbezogen wird. Es sollte das direkte Gespräch mit der Stadt oder der Gemeinde gesucht werden. In den vergangenen Jahren nimmt zudem das Interesse von Städten und Gemeinden an Energiespeicherplushäusern wie dem Dynahaus zu. Schließlich ergibt sich dadurch die Möglichkeit, sich als innovative Region zu Liegenschaftsamt oder auch in einschlägigen Onlineportalen.

Gibt es beim eigenen Wunschort wenig freie Grundstücke, kann eine Anfrage bei der zuständigen Baubehörde hilfreich sein. Diese verfügt meist über eine Auflistung potenzieller Baulücken für Ihren Neubau. Auch ein Baulückenkataster oder eine Aufstellung über Reserveflächen können bei der Grundstückssuche sehr wertvoll sein. Einen Überblick über entsprechende Flächen liefert das Baulandkataster.

Was ist zu tun, wenn alle Bemühungen über die genannten Wege nicht zum Erfolg geführt haben?

Dann bleiben noch einige weitere Optionen. Eine davon ist beispielsweise die Kontaktaufnahme mit der Kirche oder vor Ort ansässigen Stiftungen. Erstens verfügen beide Organisationen meist über sehr gute Kontakte, und zweitens befinden sich nicht selten auch Grundstücke und Immobilien in deren Besitz. Weiterhin sollten natürlich auch Freunde, Bekannte und Kollegen in die Suche eingeweiht werden.

Was steht im Bebauungsplan? Worauf ist hier besonders zu achten?

Die wichtigsten Aspekte dazu sind in der Beitragsserie zum Thema "Grundstück" zu finden, wo wir auf die wichtigsten Faktoren bei der Auswahl eines passenden Grundstückes eingehen. Besonders ist zu achten auf die Festlegung der Dachform, Ausrichtung, Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl.

Was gehört alles zur Bauvorbereitung? Welche Versicherungen sind nötig?

Die Vorbereitungszeit wird im Allgemeinen immer unterschätzt. Es sollte alles vorher festgelegt werden – das benötigt viel Zeit. Auch ist es wichtig, eine Bauherrenhaftschutzversicherung abzuschließen.

Was sind die wichtigsten Essentials für die Hausabnahme?

Sie sollte nur unterschrieben werden, wenn vorher festgestellte Baumängel behoben wurden. Wichtige Tipps plus Checkliste, Abnahmeprotokoll und Mängel-Rüge als PDF-Vorlage sind auf der Website von "Das Haus" zu finden.

Wie sichern Sie die Qualität der Bauausführung?

Es werden klare Vertragsgrundlagen mit allen Beteiligten geschaffen, viel Zeit in die Planung und Vorbereitung investiert, klare Prüfkriterien und Qualitätsstandards festgelegt, unabhängige Gutachter eingebunden und mit kompetenten Baupartnern zusammengearbeitet.

Checklisten können zwar keine Entscheidungen abnehmen, aber Herausforderungen erheblich erleichtern. Zu welchen Themen haben Sie Checklisten erstellt, und wo können sie Interessierte finden?

Die wichtigsten Informationen dazu finden sich in meinem Buch „Praxiswissen Eigentumswohnung“ sowie kostenlos auf unserer Website.

Zur Person:

Matthias Krieger, Jahrgang 1962, hat 1992 die Unternehmensgruppe Krieger + Schramm (K+S) gegründet. Er ist Unternehmer, Stifter, Autor und ehemaliger Leistungssportler. Für das Hochbauunternehmen mit Hauptsitz in Dingelstädt und Niederlassungen in Kassel, Frankfurt/Main, München und Berlin ist unternehmerischer Erfolg eng mit einer wertebasierten Unternehmenskultur verbunden. Buchpublikationen: „Die Lösung bist Du! Was uns wirklich voranbringt“ (BusinessVillage Verlag 2011) und „Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten“ (BusinessVillage Verlag 2020).

Interview geführt von Dr. Alexandra Hildebrandt

Publizistin und Autorin, Nachhaltigkeitsexpertin
Als Publizistin, Herausgeberin, Bloggerin und Nachhaltigkeitsexpertin widmet sich Dr. Alexandra Hildebrandt den Visionären von heute und den Gestaltern von morgen. Beim Verlag Springer Gabler gab sie 2018 das gleichnamige Managementbuch sowie die CSR-Bände zu Digitalisierung, Energiewirtschaft und Sportmanagement heraus.

Weiterführende Informationen:

Matthias Krieger: Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten. BusinessVillage Verlag, Göttingen 2020.