13.09.2021

#5 Sicherung der Finanzierung // Praxiswissen Eigentumswohnung

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland im Schnitt um fast 50 Prozent gestiegen. In den Bestlagen von München, Berlin und Frankfurt haben sie sich nahezu verdoppelt. Käufer müssen also deutlich höhere Kredite aufnehmen als früher. Gleichzeitig gibt es über 500 Finanzierungsanbieter auf dem Markt. Dieses unübersichtliche Angebot erschwert den Überblick und die Auswahl. Als ein weiterer Faktor fließen Ihre persönlichen Einkommens- und Vermögenverhältnisse in die Suche nach der besten Finanzierung mit ein. In diesem Kapitel lesen Sie, wie Sie zu einem individuell angepassten Finanzierungsangebot mit größtmöglicher Sicherheit kommen.

Mehr Eigenkapital, niedrige Zinsen

Ende 2018 hat die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baufinanzierungen mit 234.000 Euro einen Rekordwert erreicht. Das sind rund 30.000 Euro mehr als im Vorjahresmonat und 40.000 Euro mehr als im Jahr 2016. Das spiegelt nicht nur die gestiegenen Immobilienpreise wider, sondern bedeutet auch, dass Immobilienkäufer heute mehr Eigenkapital einsetzen müssen, um einen Kredit zu bekommen. Gleichzeitig sind die Zinsen niedrig wie nie. Das gleicht die gestiegenen Immobilienpreise zum Teil wieder aus. Die Zinsen werden in der nächsten Zeit auch weiterhin moderat bleiben, davon gehen alle Experten aus. Gleichzeitig bedeutet dies jedoch, dass Sie nach dem Ablauf der Zinsbindungszeit ein relativ hohes Risiko haben, dass sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung erheblich verteuern. Vereinbaren Sie deshalb nicht nur lange Zinsbindungsfristen, sondern auch Sondertilgungsoptionen, um die Restschuld nach Ende der Zinsbindungsfrist zusätzlich zu senken.

Holen Sie mehrere Finanzierungsangebote ein

Es ist wichtig, bei der Ermittlung der Investitionssumme alle Kosten vollständig zu erfassen, damit keine Finanzierungslücke entsteht. Kaufen Sie Ihre Wohnung schlüsselfertig von einem Bauträger, so lassen sich die voraussichtlichen Gesamtkosten viel sicherer abschätzen. Das Risiko teurer Nachfinanzierungen wird erheblich reduziert.

Neben der Investitionssumme beeinflusst die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals die Finanzierungssumme und somit die monatliche Belastung. Setzen Sie möglichst nicht Ihr ganzes Eigenkapital ein – halten Sie eine Reserve für Unvorhergesehenes bzw. für Möbel etc. zurück.

Achten Sie neben dem Zinssatz auch auf die anderen Bedingungen Ihrer Finanzierung. Einer der wichtigsten Punkte ist die Zinsbindungsfrist. Sie gibt an, wie lange der Zinssatz für Ihr Darlehen unverändert bleibt, bevor er an die dann aktuelle Marktlage angepasst wird. In der Regel sind Finanzierungen mit längerer Zinsbindungsfrist teurer, bieten aber auch eine längere Sicherheit vor zukünftig steigenden Zinsen. Aufgrund des derzeit niedrigen Zinsumfeldes wählen die meisten Käufer sehr langfristige Zinsbindungen. Die Angebote variieren bei der Zinsbindung zwischen fünf und 30 Jahren. Beachten Sie, dass bei Wahl einer möglichst geringen Darlehensrate nach 10 Jahren noch etwa 75 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zu Buche stehen.

Verlassen Sie sich nicht nur auf einen Anbieter. Auch wenn es mehr Aufwand bedeutet, sollten Sie zumindest fünf Angebote einholen. Fragen Sie im Vorfeld auch gezielt nach öffentlichen Förderprogrammen, diese sind oft besonders günstig.

Geht Ihr Finanzierungspartner auf Ihre individuellen Wünsche ein?

Grundsätzlich ist wichtig, dass Sie sich erst einmal selbst einen Plan machen und dann Ihren Finanzierungspartner dazu passend aussuchen. Entscheiden Sie sich nur für einen Finanzierungspartner, der auf Ihre individuellen Wünsche eingeht!

Erstellen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit zum einen Ihren ganz persönlichen Investitions- und Finanzierungsplan. Achten Sie dabei auf alle Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Sonderwünsche und auch auf die Zinsen während der Bauphase, die sogenannten Bauzeitzinsen.

Erstellen Sie außerdem Ihre persönliche Haushaltsrechnung. Erfassen Sie darin alle regelmäßigen monatlichen Einnahmen und alle regelmäßigen Ausgaben: Kreditrate für die gesamte Laufzeit, Energie und Telekommunikation, Versicherungen, Hausmeister, Hausverwaltung, Müllentsorgung, Rückstellung Reparaturen, Lebenshaltung, KFZ.

Die Posten Versicherungen, Hausmeister, Hausverwaltung, Gebäudeversicherung, Müllentsorgung, Rückstellung Reparaturen sind meist alle im Hausgeld enthalten, das die Eigentümergemeinschaft an eine Hausverwaltung bezahlt, die sich um diese Themen kümmert. Die Höhe des Hausgeldes ist sehr stark davon abhängig, welche technischen Anlagen im Haus betrieben werden. So wird beispielsweise ein Haus mit Personenaufzug deutlich teurer zu verwalten sein als ein Haus ohne Aufzug.

Finanzierung berührt die Kernfragen Ihrer Lebensplanung

Wenn Sie überlegen, welche Finanzierung für Sie sinnvoll ist, kommen Sie unweigerlich sehr schnell an die Kernfragen Ihrer Lebensplanung. In welcher Lebensphase stecken Sie? Sind Sie noch jung und erwarten Nachwuchs? Fällt ein Einkommen weg, sobald Ihr Kind auf der Welt ist? Für wie lange? Wer von Ihnen nimmt Elternzeit? Derjenige mit dem niedrigeren Einkommen? Oder teilen Sie diese Zeit unter sich auf? Möchten Sie gerne weitere Kinder haben? Wie sieht es dann mit dem Familieneinkommen aus? Wenn Sie dagegen mit der Familienplanung schon abgeschlossen haben und Ihre Kinder weitgehend selbständig oder gar schon aus dem Haus sind, sieht die (Finanzierungs-) Welt schon gleich ganz anders aus. Dann können Sie sich unter Umständen für eine höhere Tilgung und eine kürzere Kreditlaufzeit entscheiden als noch während der Familienphase.

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Praxiswissen Eigentumswohnung: Was sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten // Matthias Krieger

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