10.06.2020

Kann man in Zeiten von Corona sein Geld noch in Immobilien anlegen?

Geschäftsführender Gesellschafter Matthias Krieger im Interview mit der Autorin Dr. Hildebrandt


Im Interview verrät Matthias Krieger (Geschäftsführender Gesellschafter von Krieger + Schramm), worauf Anleger jetzt achten sollten und welche Optionen Käufer haben.

In Ihren Büchern schreiben Sie, dass es nachhaltig ist, sein Geld in Immobilien anzulegen. Gilt das auch in der Corona-Krise? Was sind Gründe für eine Anlageimmobilie?

Die Zinsen befinden sich derzeit in einem historischen Tiefstand - das hat in zweierlei Hinsicht Auswirkungen: Erstens leidet die langfristige Rentabilität von klassischen Kapitalanlagen wie Staatsanleihen oder Aktien , die ja auch reale Werte (z.B. Anteil an Betrieben) sind. Zweitens können Darlehen zu besseren Konditionen bei der Bank aufgenommen werden.

Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Erwerb einer Anlageimmobilie. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich derzeit nämlich Experten zufolge in einem längst überfälligen Aufholprozess. Weiter steigende Preise für Anlageimmobilien sind daher in einigen Gegenden wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt vorprogrammiert.

Welche Anlageimmobilien können Sie als Immobilienexperte empfehlen?

Häuser, Wohnungen, Immobilienfonds – es gibt unterschiedliche Formen der Anlageimmobilie. Welche die Richtige ist, hängt nicht zuletzt vom Kapitaleinsatz und der Risikobereitschaft ab. Bei sämtlichen Anlageimmobilien sollte grundsätzlich auf einen im Vergleich zu den nachhaltig erzielbaren Mieten angemessenen Kaufpreis geachtet werden.

Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es überhaupt?

Häuser als Anlageimmobilien:

Da gerade Einfamilien- und Doppelhäuser einen hohen Grundstücksanteil haben, ist dort meist die Rendite etwas geringer. Dieser Nachteil beim Vermieten kann sich beim Verkaufen schnell als Vorteil erweisen, da Grundstücke als werthaltige Anlage gelten und den Wiederverkaufswert erhöhen – vorausgesetzt, die Lage des Hauses ist vorteilhaft. Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich grundsätzlich eine höhere Rendite als mit einzelnen Häusern oder mit Eigentumswohnungen erzielen, dafür können Leerstände auftreten und problematische Mieter angezogen werden.

Wohnungen als Anlageimmobilien:

Falls der Geldbeutel es zulässt, sollte direkt ein ganzes Wohnhaus als Anlageimmobilie erworben werden. In den meisten Fällen werden jedoch einzelne Wohnungen als Teileigentum vermietet. Dies hat den Nachteil, dass die Absprache und Koordination mit der Eigentümergemeinschaft des Wohnhauses gelingen muss und hier Probleme lauern – etwa, wenn die Gemeinschaft kein Interesse an der Auflösung eines Renovierungsstaus zeigt. Insgesamt ist der Kapitalertrag natürlich auch geringer als bei einem Haus.

Gewerbeimmobilien als Anlageimmobilien:

Bei Gewerbeimmobilien locken zwar hohe Renditechancen, gleichzeitig bergen sie aufgrund starker Marktschwankungen ein hohes Risiko. So ist der Bedarf an freien Gewerbeflächen nur schwer vorauszusehen, neue Trends wie Home-Office oder alternative Bürostrukturen führen bisweilen zu hohen Leerständen. Der Privatanleger sollte daher von einer solchen Anlageimmobilie absehen.

Indirekte Investitionen in Anlageimmobilien:

Neben den direkten Investitionsmöglichkeiten können über Immobilienfonds auch Anteile an Immobilien erworben werden. Das trifft – wenn überhaupt - nur für geschlossene Immobilienfonds zu. Die Pleitewelle betraf vor allem Film- und insbesondere Schiffsfonds. Bei geschlossenen Fonds liegen die Risiken eher in einer undurchsichtigen Kostenstruktur, in der Tat werden Renditeversprechen häufig nicht eingehalten und sogar Verluste produziert. Die Einstiegssumme liegt meist in einem fünfstelligen Bereich, und spätestens seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise 2008 sind zahlreiche (geschlossene) Immobilienfonds in Schieflage geraten oder Pleite gegangen.

Was aber ist der Vorteil von Immobilienfonds?

Die Verwalter übernehmen das Management, der Investor muss sich um nichts kümmern. Allerdings sind die bunten Verkaufsprospekte nur schwer zu verstehen und sollten von kompetenten Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern geprüft werden. Diese Anlageimmobilie eignet sich eher für Profis und Kenner der Materie.

Welche Vorteile und Nachteile haben Anlageimmobilien in Deutschland?

Die genannten Anlageimmobilien haben in Bezug auf klassische Anlageformen wie Aktien unterschiedliche Vor- und Nachteile: So sind Renditeerwartungen keine Frage des Glücks: Zwar ist der Erwerb der richtigen Anlageimmobilie nicht zuletzt auch eine Frage des Glücks und des richtigen Timings, doch können einige Faktoren die Renditeerwartungen abschätzbar machen. Während die Anfangsrendite bei Anlageimmobilien im Boom-Städten sehr gering sein kann – da der Kaufpreis sehr hoch ist – ist die langfristige Rendite aufgrund der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region dennoch attraktiv.

Umgekehrt sieht es bei Anlageimmobilien mit hoher Anfangsrendite, also einem im Verhältnis zu den derzeitigen Mietpreisen günstigen Preis, aus. Diese befinden sich häufig in strukturschwachen Regionen, bei denen fraglich ist, ob die Mieteinnahmen langfristig steigen oder nicht sogar Leerstände zu erwarten sind.

Eine lange Zinsbindung ist von Vorteil …

Ja, da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, liegt ein weiterer Vorteil in einer möglichst langen Zinsbindung. Dadurch wird der derzeitige Zinssatz gegen steigende Zinsen in der Zukunft abgesichert.

Was können Sie zum Risikofaktor Lage sagen?

Allen Sicherheiten zum Trotz: Jede Anlageimmobilie kann an Wert verlieren – sei es, weil die Lage an Beliebtheit verliert oder die Immobilie von Mietnomaden verwüstet wird. Daher muss der Verschleiß der Immobilie beim Kauf einkalkuliert werden. Eine Faustregel dabei lautet, dass der Kaufpreis – etwa bei einer Wohnung – innerhalb von 30 Jahren nochmals investiert werden muss, um den Wert zu erhalten.

Woran ist eine gute Lage erkennbar?

Ein guter Indikator für eine gute Lage sind die Preise von Tiefgaragen. Hier gibt es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen umfassenden Mieterschutz, sodass die Preise sehr stark von der reinen Nachfrage bestimmt werden. Sind die Kauf- und Mietpreise für Garagen unverhältnismäßig teuer, bedeutet dies, dass die Gegend äußerst solvente Mieter anlockt und der Erwerb einer Anlageimmobilie sinnvoll ist.

Ein Restrisiko bleibt aber?

Gerade bei Kleinanlegern ist der hohe Kapitalaufwand und die damit einhergehende fehlende Risikostreuung ein großer Nachteil. Sie investieren in der Regel den Großteil ihres Kapitals in die Anlageimmobilie – und können Verluste dann nicht durch Einnahmen an anderer Stelle ausgleichen. Hier können die genannten offenen Immobilienfonds Abhilfe schaffen, da sie das Risiko breit streuen.

Wie können Interessierte die passende Anlageimmobilie finden?

Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie hängt vor allem von der Nutzung, dem eingesetzten Kapital und dem erwarteten Ertrag ab. Diese Kriterien schränken die Auswahl an möglichen Immobilien im Vorfeld ein. Grundsätzlich sollte viel Zeit in die Suche investiert werden, damit ein eigenständiger Überblick über den Immobilienmarkt möglich ist.

Die erste Anlaufstelle sind einschlägige Immobilienportale im Internet. Gerade die großen Portale bieten hier eine gesonderte Kategorie „Anlageimmobilien“. Einige kleinere Seiten haben sich eigens auf das Investment in Immobilien spezialisiert. Hier kann ein eigenes Investitionsprofil erstellt werden, welches beständig einem Matching zwischen Profil und Angebot unterzogen wird.

Auch ein Immobilienmakler kann sich gerade bei Anlageimmobilien als äußerst hilfreich erweisen. Er kennt den Immobilienmarkt der Zielregion sehr gut und sucht in seinem Portfolio gezielt nach passenden Angeboten. Gleichzeitig erhält er seine Provision aber auf den Kaufpreis, so dass nicht gesichert ist, dass er in allen Belangen auf der Seite des Käufers steht. Bei Anlageimmobilien empfiehlt sich auch ein Besuch bei der Bank des Vertrauens oder bei einer Versicherung. Diese sind neben ihrem Kerngeschäft auch als Immobilienvermarkter tätig. Neben der eigentlichen Immobiliensuche können im selben Atemzug auch die Finanzierungsmöglichkeiten geklärt werden.

Weshalb sollte eine Anlageimmobilie an einem Standort mit Zukunft erworben werden – also dort, wo die Arbeitslosigkeit niedrig ist und die Bevölkerungszahl nicht schrumpft. Was ist noch zu beachten?

Kaufinteressenten sollten außerdem die Mikrolage achten: Eine heruntergekommene Immobilie in einer verrufenen Straße ist kein wirklich guter Deal. Umgekehrt kann eine Anlageimmobilie in einer durchschnittlichen Lage eine gute Wahl sein, wenn andere Faktoren passen: Guter Zustand, zeitgemäße Grundrisse oder gute Verkehrsanbindung sprechen dafür, dass das Objekt für viele Mieter interessant sein könnte.

Auch die Frage, ob künftig erhebliche Sanierungen anfallen, entscheidet über die Attraktivität einer Anlageimmobilie: Veraltete Haustechnik oder gar Bauschäden können erhebliche Folgekosten verursachen, schlimmstenfalls kann eine Totalsanierung sogar mehr kosten als ein Neubau. Außerdem: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt bestimmte Sanierungen sogar vor. Auch die hierfür anfallenden Kosten sollten berücksichtigt werden.

Ungewöhnlich hohe Nebenkosten für die Mieter können ebenfalls gegen eine bestimmte Anlageimmobilie sprechen. Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, oder ob viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, lässt sich aus dem Energieausweis herauslesen.

Doch selbst eine an sich interessante Immobilie kann ein problematisches Investment sein?

Nämlich dann, wenn es Problemmieter im Haus gibt. Mietrückstände, Prozesse sowie anschließende Räumungen oder auch verwüstete Wohnungen können richtig ins Geld gehen. Deshalb sollten Käufer sorgfältig die Mieterstruktur im Haus prüfen: Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern gab.

Welche Voraussetzungen müssen gewährleistet sein, damit die Suche erfolgreich durchgeführt werden kann?

Vorab müssen die relevanten Kriterien erkannt und als Suchgrundlage genommen werden. Unter anderem sollten der Zustand der Immobilie, die Lage, die Ausstattung, Verkehrs- und Stadtanbindung sowie das nähere und das weitere Umfeld beachtet werden. Die Attraktivität der Gegend (Grünanlagen, Spielplätze etc.) sollte offensichtlich sein. Hinzu kommt die bisherige Struktur der Mieter sowie ihr Mietverhalten. Schließlich können nur solvente Mieter für einen regelmäßigen Ertrag sorgen. Ein Blick in die bisherigen Mietverträge bietet hier Aufschluss. Unbefristete Mietverträge mit einer langen Laufzeit versprechen seltene Mieterwechsel und einen geringen Verwaltungsaufwand. Falls das Mietverhältnis erst seit kurzer Zeit besteht, ist die Gefahr gegeben, dass es zu häufigen Mieterwechseln oder Leerständen kommt.

Auch sollte die Standortfrage aus Investorensicht beantwortet werden. Viele Regionen weisen für Investoren eine gewisse Gesamtattraktivität auf, da sie in vielen Investment-Portfolios auftauchen und daher einen Ruf als Boom-Städte haben.

Der Preis spielt ebenfalls eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite bestimmt …

An anderer Stelle wurde bereits erwähnt, dass es zum einen auf einen günstigen Anfangsfaktor ankommt (Anfangsrendite), noch wichtiger aber die zukünftige Erwartung der Miet- und Immobilienpreispreisentwicklung ist. In anderen Fällen zahlt der Kunde einen Preis, der deutlich über dem Marktwert liegt. Daher ist Vorsicht angesagt, sobald die Baufinanzierung mitgeliefert werden soll und sich die Anlageimmobilie nicht in der Nähe befindet.

Sind Steuervorteile ein großer Anreiz zum Erwerb einer Anlageimmobilie?

Grundsätzlich sollte sich der Immobilienerwerb auch ohne Steuervorteile rechnen. So können derzeit etwa ein paar Prozentpunkte der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Selbst bei denkmalgeschützten Gebäuden kann bei anstehenden Sanierungen nur ein Bruchteil der Kosten abgesetzt werden. Das Grundstück lässt sich dagegen nicht steuerlich abschreiben. Auch können die Steuervorteile in Zukunft vonseiten des Staates anders gelagert werden. Daher sollten Steuervorteile keinen Grund für den Erwerb einer Anlageimmobilie darstellen.

In Zeiten niedriger Zinsen betrachten immer mehr Menschen eine Immobilie als ideale Kapitalanlage. Häuser und Wohnungen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen zusätzlich beachtliche Renditen. Regelmäßig nennen Projektentwickler und Makler zurzeit eine Spanne von vier bis sechs Prozent pro Jahr. Damit liegt die Rendite etwa im Bereich jener Verzinsung, die Sparer in Deutschland in den 1980er und 1990er Jahren auf ihren Sparkonten erzielen konnten.

Heutzutage vermehrt sich Guthaben auf Sparbüchern aber nicht mehr. Nur die besten Tages- und Festgelder übertreffen noch die Inflation. Wer dagegen vier oder sechs Prozent Rendite sucht, schaut sich nach Alternativen um. Privatanleger, die mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, sollten allerdings einschätzen können, ob diese Traumrenditen realistisch sind. Die Grundüberlegungen zur Rendite sind dabei übrigens für alle angebotenen Immobilien gleich, egal, ob es sich um eine gewöhnliche Eigentumswohnung zur Vermietung oder Appartements in einer Seniorenresidenz, um ein Pflegeheim oder ein Studentenwohnheim handelt.

Was ist bei der Rendite von Immobilien zu beachten?

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, erhält von den Verkäufern häufig eine Modellrechnung oder zumindest eine Angabe zur erwarteten Rendite. Wie unsere beispielhafte Rendite-Berechnung zeigt, erfüllen sich die hohen Erwartungen der Anleger vor allem dann, wenn der Immobilienwert und die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gering bleibt. Häufig sind diese Annahmen aber zu optimistisch.

Dr. Alexandra Hildebrandt

Publizistin und Autorin, Nachhaltigkeitsexpertin
Als Publizistin, Herausgeberin, Bloggerin und Nachhaltigkeitsexpertin widmet sich Dr. Alexandra Hildebrandt den Visionären von heute und den Gestaltern von morgen. Beim Verlag Springer Gabler gab sie 2018 das gleichnamige Managementbuch sowie die CSR-Bände zu Digitalisierung, Energiewirtschaft und Sportmanagement heraus.

Bild: Pixabay