Beim Kauf einer vermieteten Neubauwohnung zählt nicht allein die Mietrendite. Auch Finanzierung, Abschreibung, persönlicher Steuersatz und langfristiger Vermögensaufbau beeinflussen die Wirtschaftlichkeit. Für bestimmte Neubauwohnungen können derzeit zwei Abschreibungsmöglichkeiten besonders relevant sein: die degressive Gebäude-AfA und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG.
Bei begünstigten neu errichteten Wohngebäuden kann die Abschreibung nach der degressiven Methode erfolgen. Dabei werden jährlich 5 Prozent vom jeweiligen Restwert des Gebäudeanteils abgeschrieben.
In den ersten Jahren entstehen dadurch regelmäßig höhere Abschreibungsbeträge als bei einer linearen Abschreibung. Das kann die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung reduzieren und die Liquidität in der Anfangsphase der Investition verbessern.
Für bestimmte neue Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 Prozent der begünstigten Bemessungsgrundlage genutzt werden. Sie ist im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren möglich.
Für Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten unter anderem besondere Anforderungen an den Energiestandard und die Nachhaltigkeitszertifizierung. Außerdem müssen Vorgaben zu Baukosten, Nutzung und langfristiger Vermietung erfüllt sein.
Treffen die gesetzlichen Voraussetzungen zu, können die Sonder-AfA und die reguläre beziehungsweise degressive Gebäude-AfA nebeneinander berücksichtigt werden. Damit kann in den ersten Jahren ein größerer Teil des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils steuerlich geltend gemacht werden. Die konkrete Wirkung hängt insbesondere ab von:
Eine pauschale Steuerersparnis lässt sich deshalb nicht seriös versprechen. Entscheidend ist immer eine individuelle Berechnung.
Unsere Vermögensanlageberater betrachten nicht nur den Kaufpreis und die mögliche Miete. Gemeinsam mit Finanzierungspartnern und Ihrem steuerlichen Berater können unterschiedliche Szenarien dargestellt werden.
So wird sichtbar, wie sich Finanzierung, Tilgung, Abschreibung, Steuerwirkung, laufender Cashflow und möglicher Vermögensaufbau gegenseitig beeinflussen.
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